Содержание
Понятие залога в гражданском праве и основания его возникновения
Общие положения о залоге представлены в ст.ст.334-356 ГК РФ. Они закрепляют содержание залогового правоотношения и его субъектный состав, необходимость определения сторонами предмета залога, устанавливают основания возникновения данного вида правового взаимодействия участников гражданско-правового оборота, а также предусматривают и иные особенности применения залога.
Так, в соответствии с положениями п. 1 ст. 334 ГК РФ содержание залогового правоотношения составляет правомочие кредитора (залогодержателя) по обеспеченному залогом обязательству «получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами» изначального титульного владельца такого имущества (залогодателя), если последний, в свою очередь, не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обеспеченное обязательство.
Такое удовлетворение кредитором возможно путем передачи предмета залога залогодержателю либо оставлении у него, если оно обусловливалось договором, либо путем реализации предмета залога посредством торгов.
Как отмечает И.И. Сабиров, залоговые отношения в российском праве являются актуальными в ходе всей его истории. Институт залога был известен еще Римскому праву. Данные отношения назывались «закладом». Однако в ходе развития права залоговые отношения стали более сложными – появились специализированные виды данных отношений, каковым и является залог транспортного средства. С переходом российского законодательства к регулированию рыночных отношений, залоговые отношения приобрели новую значимость в нашей стране.
По мнению М.Г. Овсепян, залог – это один из способов заемщика обеспечить свои обязательства перед кредитором. То есть, заемщик передает кредитору определенное договором имущество как гарантию, что кредит или займ будет возвращен. В случае, если заемщик не выполняет обязательства, предусмотренные договором, кредитор забирает оставленное под залог имущество. Далее кредитная организация продает это имущество, таким образом, компенсируя свои убытки.
На практике существует такое понятие как «осуществление права залога». Под этим понятием подразумевается обращение залогодержателем взыскания на предмет залога для получения удовлетворения его требований по обеспечиваемому обязательству.
К.В. Артмеьева отмечает, что основными категориями залоговых споров, рассматриваемых ВС РФ, являются дела по оспариванию залогодателями отказа в признании договоров залога недействительными и, что вполне закономерно с точки зрения противоположных интересов сторон, дела по оспариванию залогодержателями признания договоров залога недействительными.
К основаниям возникновения залога законодатель относит следующие юридические факты: договор, закон, а также возможен сложный состав, подразумевающий возникновение в силу наличия, как законного основания, так и соглашения сторон.
На основании закона залог возникает на предоставленный для строительства либо аренды земельный участок с момента государственной регистрации договора участников долевого строительства либо договора аренды соответственно, что предусмотрено положениями п. 1 ст. 13 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Возможны и другие случаи возникновения залога в силу императивного требования закона. Так, на основании закона проданный в кредит товар обременяется залогом и до его полной оплаты находится в залоге у продавца, что предусмотрено п. 5 ст. 488 ГК.
Предмет залога любое имущество вещи имущественные права исключение составляет: имущество, изъятое из оборота, требования, неразрывно связанных с личностью кредитора, (например, требования об алиментах, возмещении вреда причиненного жизни и здоровью) и иных прав, уступка которых не допускается иным субъектам.
Таким образом, залог можно определить как облеченное в правовую форму и опосредующее определенное имущественное благо предоставление, производимое его титульным владельцем в пользу контрагента в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательства и наделяющее последнего ограниченным вещным правом на такое благо. Однако ввиду отсутствия определенности в вопросе о правовой природе залога сформулированное определение видится недостаточно исчерпывающим.
Формы и виды залога. Договор залога.
Форма договора залога вариативна. Договор залога может быть заключен как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме, которая предусматривается либо законом в силу п. 3 ст. 339 ГК, либо самими сторонами в таком соглашении.
Говоря о видах залога, представляется наиболее уместным проводить классификацию, опираясь исключительно на легальные категории, а именно соответствующие положения ГК РФ и, в определенных нормой права случаях, специальных Федеральных законов, раскрывающих сущностную и содержательную характеристики той или иной разновидности рассматриваемого в рамках данного исследования гражданско-правового института.
Так, законодатель выделяет шесть основных наименований видов залога, а именно: залог недвижимого имущества (ипотека), залог товаров в обороте, залог вещей в ломбарде, залог ценных бумаг, а также залог прав, отличающийся наличием ряда подвидов, среди которых залог прав юридических лиц и залог прав по договору банковского счета. Стоит отметить и весьма новый вид – залог исключительных прав. Теперь более предметно о каждой из разновидностей.
Залог недвижимого имущества, или ипотека, — вид залога, по условиям которого залогодержатель, выступающий кредитором в обеспечиваемом ипотекой обязательстве, вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами последнего. Также специальным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрен круг лиц, способных выступать в качестве залогодателя: им может быть как сам должник по обязательству, так и третье лицо. Стоит учитывать и такое условие, как сохранение при ипотеке владения и пользования предметом залога за залогодателем.
Залог товаров в обороте – вид залога, при котором залогодатель правомочен сохранить предмет залога у себя и при необходимости изменить его состав и натуральную форму, не подвергая дифференциации установленную в договоре стоимость такого имущества. Конструкция данного вида является нетипичной для залогового права, что вытекает из отсутствия рациональных ограничений правомочий залогодателя. Так, в соответствии со смыслом положений ст. 357 ГК РФ залогодатель вправе владеть, пользоваться, распоряжаться предметом залога и, как следствие, извлекать хозяйственную выгоду от обладания таким товаром. В доктрине отмечается отсутствие полного учета интересов залогодержателя, правомочность которого относительно данной вещи видится неопределенной. Однако, думается, с этим нельзя согласиться в полной мере, так как предоставление возможности залогодателю формировать экономический прирост путем использования заложенного имущества в обороте наделяет его большей платежеспособностью, зачастую придавая стабильность исполнительской состоятельности такого лица, как в акцессорном обязательстве, так и основном в пользу залогодержателя.
Среди прочих особенностей прослеживаются признаки вещной суброгации, или замены составляющего предмет залога имущества в случае гибели изначально заложенного. Так, в соответствии с п.2 ст. 357 ГК РФ «товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога» с момента перехода прав на них третьему лицу, «а приобретенные залогодателем товары, которые указаны в договоре залога товаров в обороте», становятся предметом залога вместо отчужденной вещи с момента приобретения у залогодателя вещного права на такое имущество.
Залог вещей в ломбарде, или «ломбардный залог», является классической залоговой сделкой, по условиям которой титульный владелец предоставляет принадлежащую ему вещь ломбарду в качестве способа обеспечения займа, выданного ему последним. Так, предмет залога поступает во владение залогодержателя, который, если исходить из смысла ст. 358 ГК РФ, получает некое ограниченное вещное право на заложенное имущество. Однако правомочия залогодержателя весьма строго очерчены законом: он не вправе пользоваться и распоряжаться заложенными вещами, кроме случаев реализации ломбардом предмета залога. Не наделен и сам залогодатель триадой правомочий собственника, даже если до залога вещи в ломбард он таковым и являлся, ввиду утраты им возможности фактически обладать вещью, или владеть, а также пользоваться и распоряжаться ею, что вытекает из специфики данного вида залогового правоотношения.
Залог вещей в ломбарде, по общему для залога правилу, предполагает возврат положительной разницы залогодержателем залогодателю в случае реализации предмета залога с торгов, или суперфлуум.
Среди особенностей данного вида залога стоит также отметить, что оформление договора займа производится посредством выдачи залогового билета. Также видится необходимым отметить обязанность ломбарда страховать переданные в качестве предмета залога вещи, в чем прослеживается некая корреляция с бременем содержания, которое зачастую несет лицо, имеющее вещно-правовую связь с определенным имуществом.
Залог обязательственных прав является новеллой российского гражданского законодательства. Ранее догма отрицала возможность использования какого-либо нематериального объекта в качестве предмета вещного права. Однако научно-техническая и экономико-правовая формы прогресса выявили необходимость признания определенных нематериальных объектов имуществом, принадлежащим в абсолютном его проявлении определенному лицу. Так, нынешние условия гражданского-правового оборота требуют признания и более детальной регламентации некоторых предметов нематериального мира в качестве полноценных объектов гражданского права, что достигается, в том числе, путем введения в ГК РФ норм, закрепляющих возможность залога обязательственных прав.
Залог ценных бумаг – вид залога, при котором предметом выступает документарная или бездокументарная ценная бумага, принадлежащая залогодателю на вещном праве и передаваемая им залогодержателю.
Таким образом, названные виды залога уже стали предметом активного научного исследования, что свидетельствует о настоящем расцвете доктрины залогового права, вполне соответствующей беспрецедентно высокому уровню модернизированного законодательства о залоге.
Договор как гражданско-правовое явление всегда возникает в связи с изъявлением воли двух или более лиц, которое выражается в определенном соглашении. Однако его отличительной чертой является возникновение юридически значимых последствий в виде обязательств. Вот почему и в п. 1 ст. 334.1 ГК РФ закреплено, что договор также является основанием к возникновению залогового правоотношения. П. 1 ст. 339 ГК РФ закрепляет, что в договоре залога должны быть указаны существенные условия в виде предмета залога, существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Условия о предмете залога будут считаться достигнутыми, если залогодатель и залогодержатель внесут в него сведения, способствующие однозначно идентифицировать предмет залога. Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи, а также имущественные права.
Однако не всякое имущество может быть предметом залогового правоотношения. Например, в п. 1 ст. 336 ГК РФ дается перечень того, что не может быть заложено: имущество, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (указываются в ст. 383 ГК РФ).
В отношении предмета залога по соглашению между лицами могут быть согласованы и другие, не имеющие отношения к условиям, идентифицирующим предмет залоговых правоотношений, отсутствие которых не повлияет на действительность договора. К примеру, для заключения договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме известить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (право за лога, аренды, сервитуты и другие права). В случае невыполнения этой обязанности залогодателем предоставляет право залогодержателю требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), но не влечет недействительности договора об ипотеке.
Как правило, оценкой движимого имущества занимаются специализированные коммерческие организации-ломбарды. И по соглашению сторон они могут провести оценку, предмета, который впоследствии будет находиться на хранении в ломбарде. Ст. 5 Федерального закона «О ломбардах» устанавливает правило, согласно которому ломбард и производит оценку предмета залога: «Оценка вещи, передаваемой в залог или сдаваемой на хранение, производится по соглашению сторон в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент и месте ее принятия в залог или на хранение». Однако стоит подчеркнуть, что, несмотря на аналогичную норму, содержащуюся в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ отсутствует определение, что есть оценочная стоимость. Тем не менее, есть перечень случаев, при которых предмет ипотеки подлежит обязательной оценке:
— при заключении договора ипотеки, когда передаваемое имущество требует оценки в денежном эквиваленте;
— том случае, если необходимо определить начальную продажную цену заложенного имущества во время реализации его на публичных торгах, которые проходят в форме конкурса или аукциона.
Потому стоит сказать, что оценка как условие в договоре является неотъемлемой частью в виду того, что возникает необходимость определения стоимости заложенного имущества при обращении взыскания на него.
Немаловажную роль играет и место, где был заключен договор, так как его форма определяется законодательством соответствующей страны. Так статьей 1210 ГК РФ закрепляется возможность выбора применимого права сторонами договора. Однако соглашение о залоге имущества, заключенное за территорией Российской Федерации не может считаться недействительным, если была соблюдена форма, установленная российским гражданским законодательством.
Юридическую силу договор залога приобретает с момента заключения и является действительным вплоть до окончательного исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом (п.1 ст.341 ГК РФ).
Если исходить из общих положений о договоре, то в отношении договора залога могут быть предусмотрены случаи, когда надлежащее исполнение договора невыполнимо по причине ситуаций непреодолимой силы, а именно чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (природные бедствия, военные действия и так далее), а также вследствие вступления в законную силу актов органов государственной власти и управления, прекращающих право залогодателя на заложенное имущество, стороны могут изменить либо расторгнуть договор, совершив надлежащие взаиморасчеты.
Также в договоре залога обязательно будут прописаны основания для обращения взыскания. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п.2 ст.348 ГК РФ). Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
— сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
В том случае, если договором залога не предусмотрен иной порядок обращения взыскания на имущество, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Таким образом, договор залога – важнейшее основание возникновения залогового правоотношения, возникновения права залога. Именно с момента заключения договора залога, по общему правилу, возникает право залога и с этого момента залогодержатель приобретает преимущественное право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами залогодателя. В отличие от многих других гражданско-правовых договоров законодатель перечисляет все существенные условия договора залога.
Правовая сущность ипотеки как разновидности залога
Правовая сущность ипотеки как особой разновидности залога выражена в положениях п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке): «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании».
С точки зрения юридической природы ипотека как разновидность залога обладает свойствами как вещных, так и обязательственных правоотношений. Следует сказать, что в течение долгого времени в отечественной цивилистике не было единого мнения по поводу правовой природы залога, его относили либо к вещному или обязательственному праву. Но в современном гражданском праве преобладает подход, в соответствии с которым залог является комплексным правовым образованием и не может быть однозначно отнесен к вещному либо обязательственному праву.
Объектом ипотеки выступает недвижимое имущество – разновидность объектов гражданских прав . Следует указать на то, что «пункт первый статьи 130 ГК РФ определяет важнейшие объекты недвижимости, перечень которых остается открытым, так как законодатель определяет понятие недвижимости через указание на наиболее существенные признаки недвижимости». При этом такие критерии четко не определены и ведется дискуссия относительно их определения. В научной литературе высказано мнение о необходимости выработки «легального определения понятия «недвижимость», которое охватывало бы все случаи признания имущества недвижимым и четко определяло бы признаки недвижимости».
В связи с этим возникает вопрос: какое имущество может служить предметом ипотеки? Данный вопрос весьма важен, поскольку предмет ипотеки выступает существенным условием договора залога недвижимости. Согласно ст. 5 Закона об ипотеке «по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе..». Далее перечисляются отдельные виды такого имущества.
Таким образом, перечень предметов ипотеки не является исчерпывающим. Полагаем, что такой подход законодателя не вносит ясности в правовое регулирование ипотечных правоотношений и нуждается в корректировке.
Рассмотрим пример из судебной практики. Истцы обратились в суд с иском к Ранчковской И.В., Ранчковской К.О. о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона и исключении из ЕГРН записи об ипотеке на квартиру, расположенную по ФИО13. Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартиры, расположенной по пер. Трестовский, 2-14, которая принадлежит им на основании договора купли – продажи от 04.05.2017, права общей долевой собственности зарегистрированы в Росреестре 10.05.2017 согласно п. 4 договора купли – продажи, стоимость квартиры составляет 4 059 594 руб., которые должны быть оплачены Администрацией г.Новокузнецка в течение 10 дней после предоставления покупателем подлинников договора купли- продажи, а также иных документов, путем перечисления денег на счет открытый на имя Ранчковской И.В.. До окончательного расчета между сторонами возникает залог в пользу продавца, о чем сделана регистрационная запись. Согласно платежного поручения №15236054 от 22.05.2017, вся стоимость квартиры перечислена на счет продавца, что ответчиками не оспаривается. Однако, в настоящее время ответчики проживают в г.Москва и совместно подать заявление о снятии залога не могут, в связи с чем, снятие залога с квартиры в общем порядке невозможно. Просят снять обременение в виде ипотеки в силу закона и исключить из ЕГРН запись об ипотеке на квартиру, расположенную <адрес>.
Суд решил, исковые требования Матяж Ольги Сергеевны, Матяж Александра Дмитриевича, Матяж Дмитрия Владимировича, Матяж Надежды Дмитриевны, Матяж Сергея Дмитриевича, Кузьминой Анны Игоревны, Кузьмина Захара Анатольевича к Ранчковской Ирине Викторовне, Ранчковской Ксении Олеговне о прекращении обременения права в виде ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества– удовлетворить.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда . Ответчиками по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматривается непредставление одной из сторон сделки заявления в регистрирующий орган о прекращении залога.
Таким образом, ипотека – это вид залога. При этом залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у заемщика. Если должник не возвращает долг, банк вправе продать залоговое жилье, чтобы вернуть свои деньги. Пока долг не будет возвращен, заемщик не сможет в полной мере распоряжаться приобретенной собственностью — например, подарить или продать.